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양도세 계산

1단계 양도차익의 계산
2단계 양도소득금액의 계산
3단계 양도소득과세표준의 계산
4단계 양도소득산출세액의 계산
양도소득세 계산 연습
과세대상 자산을 양도하면 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세를 계산하는 방법을 익혀 두면 양도소득세를 쉽게 예상해볼 수 있고 절세방법을 미리 찾아볼 수 있다. 양도소득세의 계산구조는 다음과 같다.

1단계 : 양도차익 ← 양도가액 - 필요경비(취득가액 등)
2단계 : 양도소득금액 ← 양도차익 - 장기보유특별공제
3단계 : 양도소득과세표준 ← 양도소득금액 - 양도소득기본공제
4단계 : 양도소득산출세액 ← 양도소득과세표준 × 양도소득세율
5단계 : 양도소득결정세액 ← 양도소득산출세액 - 감면세액
6단계 : 양도소득총결정세액 ← 양도소득결정세액 + 가산세

1단계 양도차익의 계산
양도차익은 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비를 차감하여 계산한다. 양도가액은 실지거래가액에 의하는 방법과 추계결정하는 방법이 있다.

1. 실거래가 원칙 : 양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이다. 다만, 2006년 12월 31일 전에 토지, 건물 등을 양도한 경우에는 그 자산의 양도 당시 기준시가에 따른다.

2. 반드시 실거래가에 의하는 경우 : 해당 자산이 고가주택, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 미등기양도자산, 1세대 2주택 이상자가 양도하는 주택인 경우에는 무조건 실지거래가액에 의하여 계산한다.

3. 추계결정하는 경우 : 양도가액 또는 취득가액을 정할 때 매매계약서·영수증 기타 증빙서류미비 등의 사유로 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액·감정가액·환산가액·기준시가에 의해 양도가액을 추정하여 결정할 수 있다.

양도가액에서 필요경비를 공제하는 데는 두가지 방식이 있다.

1. 양도차익을 실거래가액에 의해 계산하는 경우 : 양도가액에서 실제 지급한 취득가액 이외에 자본적 지출액과 양도비가 필요경비로 공제된다. 이러한 필요경비는 지출을 증명할 수 있는 증거가 있어야만 공제해준다. 그러므로 매입비, 시설설치비, 노무비, 계약서작성비, 각종 수수료 등 실제로 지급한 대금지급영수증을 잘 보관해두면 모두 공제받을 수 있어 절세의 지름길이 된다.

취득가액이란 양도가액에 직접 대응하는 비용으로서 자산취득을 위하여 지출한 직접적인 대가 이외에 그 취득과 관련하여 지출된 부대비용을 포함한다. 따라서 타인으로부터 구매한 경우에는 매입가액에 취득세·등록세 등 부대비용을 가산한 금액을, 자기가 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금·설치비 기타 부대비용의 합계액을 취득가액으로 한다.

자본적 지출이란 시설물의 개조비용·엘리베이터·냉난방장치 등의 설치비용, 장애철거비용 등 자산의 가치를 현실적으로 증가시키거나 내용연수를 연장시키기 위하여 지출하는 비용을 말한다.

양도비란 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비 등과 같은 비용을 말한다.

2. 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가에 의하는 경우 : 실제 지출한 금액이 아닌 정해진 금액을 필요경비로 하여 일률적으로 공제한다. 이를 필요경비의 개산공제라고 한다.

필요경비 개산공제액은 아래와 같다(소득세법 시행령 제163조 제6항).
① 토지: 취득 당시 개별공시지가×3%(미등기자산 0.3%)
② 건물: 취득 당시 고시가격×3%(미등기자산 0.3%)
③ 부동산에 관한 권리: 취득 당시 기준시가×7%(미등기자산 1%)

2단계 양도소득금액의 계산
양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 한 후 산출한다. 건물과 토지는 장기간 보유할 경우 통상 가치가 상승하여 취득 당시보다 가격이 상승한다. 그리고 이 이익은 수년간에 걸쳐 누적되는 것이다. 그런데 이를 양도 시점에만 반영하여 그대로 과세하면 누적된 이익에 누진세율이 적용되어 부동산을 장기보유하면 할수록 납세자에게 지나친 부담이 된다. 따라서 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우에는 양도차익에서 일정비율을 곱하여 계산된 금액을 공제해준다.

보유기간별공제율은 1세대 1주택의 경우 보유기간이 3년 이상 4년 미만인 경우 24%부터 보유기간이 10년 이상인 경우 80%까지이다. 실제로 거래한 양도가액이 9억 원 이하인 1세대 1주택을 2년 이상 보유했다면 비과세(조정대상지역 주택의 경우 2년 거주요건도 충족해야 함)되므로 장기보유특별공제를 고려할 필요가 없다.

따라서 여기서의 1세대 1주택이란 실거래가 9억 원 초과 주택을 말하는 것이라고 보면 된다. 그 이외의 토지와 건물은 보유기간이 3년 이상 4년 미만인 경우 6%부터 보유기간이 15년 이상인 경우 30%까지로 정해져 있다. 즉, 1년에 3%씩 10년간 30% 공제하던 것을 연2%씩 15년간 30% 공제로 변경된 것이다.

한편, 2017년 12월 소득세법 개정으로 1세대 2주택 이상 보유자들은 더 이상 장기보유특별공제 혜택을 받을 수가 없게 되었다. 비사업용토지, 미등기자산은 변함없이 장기보유특별공제대상에서 제외된다.

3단계 양도소득과세표준의 계산
양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 하여 산출한다. 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 1 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타 자산의 양도로 인하여 발생한 소득과 2 주식 등의 양도로 인하여 발생한 소득으로 구분하여 각 그룹별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제한다. 즉, 양도할 때마다 양도자산별로 각각 250만 원씩 공제하는 것이 아니라 2개의 그룹별 양도소득세를 합산하여 각각 연 250만 원을 한도로 공제한다.

4단계 양도소득산출세액의 계산
위와 같이 양도소득과세표준을 계산하고 그 금액에 해당 양도소득세율을 곱하면 양도소득산출세액이 된다.

양도소득세율은 종합소득세의 기본세율로 하는 것을 원칙으로 한다. 다만 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40%(주택 및 조합원 입주권은 제외), 1년 미만인 경우 50%(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 40%), 비사업용 토지는 해당 기본세율에 10%를 더한 세율, 미등기자산은 70%의 세율로 한다. 그 외의 감면세액은 양도소득산출세액에서 공제하고 최종 양도소득세액을 결정한다.

요건 양도소득세율
원칙 양도소득과세표준이 1,200만 원 이하 과세표준의 6%
1,200만 원 초과 4,600만 원 이하 72만 원+1,200만 원을 초과하는
금액의 15%
4,600만 원 초과 8,800만 원 이하 582만 원+4,600만 원을 초과하는
금액의 24%
8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 1,590만 원+8,800만 원을 초과하는
금액의 35%
1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 3,760만 원+1억 5,000만 원을 초과하는
금액의 38%
3억 원 초과 5억 원 이하 9,460만 원+3억 원을 초과하는
금액의 40%
5억 원 초과 1억 7,460만 원+5억 원을 초과하는
금액의 42%
예외 보유기간이 1년 이상 2년 미만 과세표준의 40%
(주택 및 조합원 입주권 제외)
보유기간이 1년 미만 과세표준의 50%
(주택 및 조합원 입주권은 40%)
조정대상지역 1세대 2주택 기본세율에 10%를 더한 세율
조정대상지역 1세대 3주택 이상 기본세율에 20%를 더한 세율
비사업용 토지 기본세율에 10%를 더한 세율
미등기자산 과세표준의 70%
양도소득세 계산 연습
실제 양도소득세를 계산해보기로 하자. 과세자료는 다음과 같다.

A는 2012년 4월 6일 상가건물을 4억 원(기준시가 3억 5,000만 원)에 취득했다가 2015년 5월 4일 위 건물을 7억 원(기준시가 6억 원)에 양도했다.

A는 위 건물 취득 당시 엘리베이터시설을 설치하면서 1억 원의 공사비용을 지출했고, 내부인테리어를 하면서 4,000만 원의 공사비를 지출했다. 그런데 인테리어공사비의 지출 관련 증빙서류는 분실했으며 인테리어공사업자의 소재를 알 수 없는 상황이다.

우선 실거래가로 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.

1단계 : 양도차익 ← 양도가액-필요경비(취득가액 등)
200,000,000=700,000,000-(400,000,000+100,000,000)

실거래가에 의한 양도차익 계산은 양도가액 7억 원에서 취득가액 4억 원과 엘리베이터 설치비용 1억 원을 공제하여 산출한다. 인테리어비용은 관련 증빙자료가 없으므로 공제받을 수 없다.

2단계 : 양도소득금액 ← 양도차익-장기보유특별공제
180,000,000=200,000,000-(200,000,000×10%)

양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제에 따른 3년 이상 4년 미만 보유 10% 공제율을 적용하여 계산한다.

3단계 : 양도소득과세표준 ← 양도소득금액-양도소득기본공제
177,500,000=180,000,000-2,500,000

양도소득과세표준은 양도소득금액 1억 8,000만 원에서 양도소득기본공제금액인 250만 원을 공제하여 산출한다.

4단계 : 양도소득산출세액 ← 양도소득과세표준×양도소득세율
48,050,000=37,600,000+[(177,500,000-150,000,000)×38%]

양도소득산출세액은 양도소득과세표준 1억 7,750만 원 중 1억 5,000만 원을 초과하는 금액에 38% 세율을 적용하여 계산한다. 달리 감면세액이 없다면 양도소득세는 4,805만 원으로 결정된다.

기준시가로 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.

1단계 : 양도차익 ← 양도가액-필요경비(취득가액 등)
239,500,000=600,000,000-(350,000,000+350,000,000×3%)

A가 엘리베이터 설치비용 1억 원을 실제로 지급하고 관련 증빙도 갖춰놓았다고 하더라도 기준시가에 의하는 경우에는 정해진 금액만을 공제해준다(필요경비개산공제).

2단계 : 양도소득금액 ← 양도차익-장기보유특별공제
215,550,000=239,500,000-(239,500,000×10%)

기준시가에 의하는 경우에도 장기보유특별공제를 해준다. A는 위 건물을 3년 이상 4년 미만 보유했으므로 10% 공제율을 적용하여 계산한다.

3단계 : 양도소득과세표준 ← 양도소득금액-양도소득기본공제
213,050,000=215,550,000-2,500,000

양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제금액인 250만 원을 공제하여 산출한다.

4단계 : 양도소득산출세액 ← 양도소득과세표준×양도소득세율
61,559,000=37,600,000+[(213,050,000-150,000,000)×38%]

양도소득산출세액은 양도소득과세표준 2억 1,305만 원 중 1억 5,000만 원을 초과하는 금액에 38% 세율을 적용하여 계산한다. 달리 감면세액이 없으므로 양도소득세는 6,155만 9,000원으로 결정된다.

통상 기준시가에 의하는 경우가 실거래가액에 의하는 경우보다 양도차익이 적기 때문에 양도소득세가 적게 산출된다고 생각한다. 그러나 위 사례처럼 건물의 객관적 가치를 증대시키기 위해 엘리베이터를 설치하면서 1억 원을 지출한 경우는 필요경비에 대한 공제를 많이 받게 되어 기준시가에 의한 경우보다 양도차익이 더 적게 나오게 된다. 만일 A가 인테리어비용 관련 지출내역증빙까지 갖춰놓았다면 4,000만 원을 추가로 공제받을 수 있었을 것이다. 따라서 실거래가에 의한 양도소득세 계산 시 매입비, 시설설치비, 노무비 등을 지급한 증빙을 갖춰놓는 것이 매우 중요하다.